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Introdução
O crédito habitação é um dos instrumentos financeiros mais utilizados em Portugal para aquisição de casa própria. Com a subida dos preços do imobiliário, a maioria das famílias recorre ao financiamento bancário para conseguir comprar um imóvel. Mas como funciona exatamente este processo? Quais os requisitos e custos associados?
Neste guia completo, vamos explicar detalhadamente como funciona o crédito habitação em Portugal, desde os tipos disponíveis, taxas de juro, condições de financiamento, seguros obrigatórios e até dicas para escolher a melhor opção para si.
O que é o crédito habitação?
O crédito habitação é um empréstimo concedido por instituições bancárias para financiar a compra, construção ou remodelação de um imóvel. O imóvel adquirido serve como garantia do empréstimo, sendo hipotecado até à sua liquidação total.
Este tipo de financiamento pode cobrir até 90% do valor do imóvel, dependendo do perfil do cliente e da avaliação bancária.
Quem pode solicitar um crédito habitação em Portugal?
Qualquer pessoa pode solicitar um crédito habitação, desde que cumpra os seguintes critérios:
✅ Cidadãos portugueses ou estrangeiros com residência legal em Portugal
✅ Ter entre 18 e 75 anos (dependendo da idade máxima para liquidação do crédito)
✅ Comprovar estabilidade financeira e rendimentos regulares
✅ Possuir um rácio de endividamento inferior a 35%
Os bancos analisam a capacidade financeira do cliente antes de aprovar o crédito, verificando rendimentos, histórico bancário e eventuais dívidas registadas no Banco de Portugal.
Principais tipos de crédito habitação
Os créditos habitação disponíveis variam conforme o objetivo do financiamento. Os mais comuns são:
- Aquisição de habitação própria permanente – Para quem compra a sua primeira casa para viver
- Aquisição de habitação secundária – Para compra de uma segunda casa ou casa de férias
- Construção de habitação própria – Para quem deseja construir uma casa de raiz
- Remodelação e obras – Para quem quer renovar ou melhorar um imóvel
- Transferência de crédito habitação – Para quem deseja mudar o crédito para outro banco com melhores condições
Como funciona a avaliação de crédito?
Antes de conceder um crédito habitação, o banco avalia a capacidade financeira do cliente. Esta análise inclui:
✔️ Taxa de esforço – Percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento do crédito (deve ser inferior a 35%)
✔️ Histórico bancário – O banco verifica se existem incumprimentos registados no Banco de Portugal
✔️ Garantias e fiadores – Em alguns casos, pode ser necessário um fiador para reforçar a garantia do crédito
Qual o montante máximo de financiamento?
O montante que pode ser financiado depende do valor do imóvel e do perfil do cliente. Em regra geral:
- O banco financia até 90% do valor da casa
- O comprador deve pagar pelo menos 10% do valor do imóvel como entrada inicial
- Para imóveis acima de 500.000€, os bancos costumam oferecer apenas 80% de financiamento
Taxas de juro no crédito habitação
O crédito habitação pode ter diferentes tipos de taxa de juro:
🔹 Taxa variável – Indexada à Euribor (3, 6 ou 12 meses), o que significa que pode subir ou descer consoante o mercado
🔹 Taxa fixa – Mantém-se constante durante todo o prazo do crédito, garantindo estabilidade na prestação
🔹 Taxa mista – Começa com taxa fixa durante um período inicial e depois passa para taxa variável
Atualmente, com a subida da Euribor, muitas famílias estão a optar por taxas fixas para maior previsibilidade nas prestações.
Prazo de pagamento do crédito habitação
O prazo do empréstimo pode variar entre 10 e 40 anos, dependendo da idade do cliente e do valor do crédito. Quanto maior o prazo:
✔️ Menor a prestação mensal
✔️ Maior o montante pago em juros ao longo do tempo
Os bancos impõem uma idade máxima para liquidação do crédito (geralmente 75 anos), o que significa que clientes mais velhos podem ter prazos reduzidos.
Seguros obrigatórios no crédito habitação
Para obter um crédito habitação, é necessário contratar dois seguros:
🛡️ Seguro de vida – Garante o pagamento do crédito em caso de falecimento ou invalidez do titular
🏠 Seguro multirriscos habitação – Protege o imóvel contra incêndios, inundações e outros danos
Os seguros podem ser contratados no banco ou numa seguradora independente, sendo possível encontrar melhores preços fora do banco.
Custos associados ao crédito habitação
Além das prestações mensais, há outros custos a considerar:
- Impostos e taxas (IMT, Imposto de Selo)
- Comissão de abertura do processo
- Avaliação do imóvel
- Custos notariais e registo da hipoteca
No total, os custos iniciais podem representar 10% a 15% do valor da casa, pelo que é essencial estar preparado.
Processo de pedido e aprovação do crédito habitação
O processo de obtenção de crédito habitação segue várias etapas:
1️⃣ Simulação e escolha do banco
2️⃣ Entrega da documentação (IRS, recibos de vencimento, extratos bancários, etc.)
3️⃣ Avaliação do imóvel pelo banco
4️⃣ Aprovação do crédito e assinatura do contrato
5️⃣ Escritura pública de compra e venda
Amortização do crédito: Como funciona?
A amortização do crédito pode ser feita de duas formas:
💰 Amortização parcial – Redução do capital em dívida, diminuindo o valor da prestação ou o prazo do crédito
💰 Amortização total – Liquidação completa do empréstimo antes do prazo definido
A amortização antecipada pode ter custos, que variam entre 0,5% (taxa variável) e 2% (taxa fixa) do valor amortizado.
Dicas para escolher o melhor crédito habitação
✔️ Compare propostas entre diferentes bancos
✔️ Verifique todas as taxas e encargos antes de assinar o contrato
✔️ Avalie as condições dos seguros (pode contratar fora do banco)
✔️ Escolha a melhor taxa de juro consoante o seu perfil financeiro
✔️ Use um simulador de crédito habitação para prever os custos
Conclusão
O crédito habitação é uma solução essencial para a compra de casa, mas exige um planeamento cuidadoso. Comparar ofertas, entender as taxas de juro e considerar todos os custos são passos fundamentais para garantir um financiamento adequado às suas necessidades.
