Documentos para vender casa em Portugal: o que preparar antes de anunciar

Resposta rápida

Para preparar a venda, comece por confirmar a identificação dos proprietários, a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial e o certificado energético, quando aplicável. Se vender uma fração autónoma, peça também ao administrador a declaração de encargos do condomínio. A situação do título urbanístico deve ser verificada antes de avançar; os documentos adicionais dependem do imóvel e da forma como foi adquirido. Esta é uma checklist de preparação, não uma lista universal de requisitos para todas as escrituras.

Fontes oficiais: Autoridade Tributária — caderneta predial · Justiça — certidão permanente · IRN — Casa Pronta · SCE — certificado energético

Se pretende vender um imóvel em Évora, contacte a Isabel Oliveira para confirmar os passos aplicáveis ao seu imóvel antes de o anunciar. As questões jurídicas, fiscais ou urbanísticas específicas devem ser confirmadas com os profissionais competentes.

Antes de colocar a casa à venda

1. Identifique quem pode vender. Confirme os dados de identificação e o NIF dos intervenientes. Se o imóvel estiver em nome de várias pessoas, tiver sido herdado ou houver representação por procuração, peça a um profissional que confirme quem deve intervir e que documentos adicionais são necessários. O Casa Pronta inclui identificação e NIF na lista para transmissão.

2. Obtenha a caderneta predial. É o documento fiscal com a identificação, localização e características do imóvel, titulares e valor patrimonial tributário. A Autoridade Tributária indica que pode ser obtida no Portal das Finanças em «Imóveis > Consultar Património predial» e que é válida por 12 meses. Confirme artigo matricial, fração, áreas e titulares. Se encontrar divergências, resolva-as antes de prometer datas ao comprador.

3. Consulte a certidão permanente do registo predial. Mostra os registos relativos ao imóvel e ajuda a verificar titularidade e encargos. A Justiça indica validade de seis meses e permite o pedido online. Caderneta e certidão permanente têm funções distintas: a primeira descreve a situação fiscal; a segunda permite consultar a situação registal. Compare os elementos que identificam o imóvel nos dois documentos.

4. Confirme o certificado energético. Para edifícios abrangidos pela obrigação de certificação, o SCE indica que deve ser disponibilizado ao comprador antes do CPCV e do contrato definitivo. A classe energética deve constar do anúncio quando aplicável. Estas regras constam do Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Verifique se já existe certificado válido antes de pedir um novo.

Antes do CPCV e da escritura

5. Se for um apartamento, peça a declaração de encargos do condomínio. O artigo 1424.º-A do Código Civil prevê que o proprietário solicite ao administrador uma declaração dos encargos e eventuais dívidas da fração. A regra tem uma exceção ligada a declaração expressa do comprador; não conte com ela sem aconselhamento jurídico. Peça a declaração com antecedência e confirme se há obras aprovadas ou encargos por vencer.

6. Verifique a situação urbanística do imóvel. A legislação mudou em 2024 e voltou a ser alterada em 2026. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cujas alterações ao regime jurídico da urbanização e da edificação se aplicam desde 1 de outubro de 2026 por força do Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, prevê que o documento que titula a transmissão mencione o título urbanístico apresentado ou a declaração do transmitente sobre se dispõe, ou não, desse título. Por isso, uma frase genérica como «já não é preciso licença» pode induzir em erro. Reúna os títulos, comunicações ou informação urbanística que existam e peça ao profissional que fará a escritura para confirmar o enquadramento concreto.

7. Confirme situações que acrescentam passos. Uma hipoteca por liquidar, herança, compropriedade, divergências de áreas, procuração ou direitos legais de preferência podem exigir documentação e coordenação adicionais. A Justiça explica que, em certos imóveis classificados ou localizados em áreas protegidas ou de reabilitação urbana, existe um anúncio para exercício de preferência. Evite assumir que o processo do seu imóvel é igual ao de outro proprietário.

Checklist por etapa

Antes do anúncio

• Proprietários e representação.
• Caderneta predial.
• Certidão permanente do registo predial.
• Certificado e classe energética.
• Divergências entre documentos.

Antes do CPCV

• Documentos disponibilizados ao comprador.
• Situação de hipoteca, herança ou preferência.
• Declaração do condomínio, quando aplicável.
• Situação urbanística analisada.

Antes da escritura

• Documentos atualizados.
• Declaração do condomínio, se aplicável.
• Documentação pedida pela entidade que formalizará o negócio.
• Menção correta do título urbanístico.

Para confirmar que passos se aplicam ao seu imóvel antes de o colocar no mercado, fale com a Isabel sobre a venda em Évora.

E se faltar um documento?

Comece por identificar qual documento falta e porquê. Uma caderneta desatualizada, uma divergência no registo e uma questão de título urbanístico são problemas diferentes, e a solução jurídica ou técnica de cada caso deve ser confirmada pelo profissional competente.

Se está a ponderar vender em Évora, o primeiro passo pode ser reunir estes documentos e perceber o valor provável do imóvel. Fale com a Isabel Oliveira sobre a venda ou peça uma avaliação para confirmar os passos do seu caso. Questões jurídicas, fiscais ou técnicas devem ser confirmadas com advogado, solicitador, contabilista ou técnico habilitado.