Vender casa sem licença de utilização: o que confirmar antes de anunciar

Posso vender uma casa sem licença de utilização?

A resposta depende do que significa «sem licença» no seu caso. Pode faltar apenas a cópia de um documento que existe, o imóvel pode estar dispensado de uma autorização antiga, ou pode faltar um título ou procedimento urbanístico exigível. Antes de anunciar, confirme em qual destas situações está.

O Simplex Urbanístico de 2024 retirou a exigência de exibir a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação no momento da venda. Desde 1 de outubro de 2026, o RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, exige que o documento que formaliza a transmissão mencione a situação do título urbanístico. A data resulta do Decreto-Lei n.º 155-B/2026. A possibilidade de declarar que não se dispõe de título não regulariza uma obra nem comprova que o imóvel pode ser usado como habitação.

Primeiro: que documento está realmente em falta?

«Licença de habitação» ou «licença de habitabilidade» são expressões correntes. Na prática, é preciso saber que atos e documentos sustentam a construção e a utilização daquele imóvel, à luz do regime aplicável quando foi construído ou alterado. Em procedimentos mais recentes, podem existir comunicações em vez de uma autorização de utilização com o formato antigo. O RJUE distingue estes procedimentos.

Comece pela escritura anterior, certidão permanente, caderneta predial e documentos guardados pelo proprietário. Compare morada, artigo, fração, áreas e uso declarado com a casa tal como está hoje. A checklist geral dos documentos para vender casa ajuda a reunir a base; aqui o objetivo é esclarecer especificamente a situação urbanística. Se houver dúvidas, peça acesso à informação do processo municipal e apoio de um técnico habilitado.

Três situações que pedem passos diferentes

1. Existe título, mas não encontra a cópia

Uma licença antiga pode estar mencionada na escritura anterior ou arquivada na Câmara. Não conclua que a casa «não tem licença» só porque o papel desapareceu. Peça confirmação ou cópia do processo municipal e verifique se o documento corresponde ao imóvel e ao uso atuais. Se foram feitas ampliações, alterações ou uma mudança de utilização depois da emissão, o documento antigo pode não resolver todas as dúvidas.

2. O imóvel pode estar dispensado

Alguns edifícios antigos podem ter uma dispensa comprovável. Em Évora, a ficha de serviço municipal para certidão de isenção distingue construções anteriores a 7 de agosto de 1951 dentro do perímetro urbano da cidade definido em 1945 e anteriores a 23 de abril de 1969 no restante concelho. A ficha exige ainda que, depois dessas datas, o imóvel não tenha sido objeto de obras de alteração ou ampliação sujeitas a controlo prévio municipal nem de alteração da respetiva utilização.

A idade da casa, por si só, não basta. Peça à Câmara Municipal de Évora que confirme o enquadramento e os elementos para a certidão. Confirme também se, depois dessas datas, houve obras de alteração ou ampliação sujeitas a controlo prévio municipal ou alteração da utilização. Uma certidão de isenção de autorização de utilização não prova automaticamente que qualquer anexo, ampliação ou uso atual está regular.

3. Falta um título ou procedimento que era exigível

Se a obra ou o uso exigiam controlo urbanístico e este não ocorreu, é preciso avaliar a situação concreta. Reúna os documentos existentes, mostre o imóvel a arquiteto ou outro técnico habilitado e consulte a Câmara sobre o processo aplicável. O RJUE prevê legalização em certas condições, mas ela depende da conformidade com as regras aplicáveis e de apreciação municipal. Não presuma que será possível nem prometa ao comprador uma data para a concluir sem essa avaliação.

O que tem de constar do documento da venda em 2026?

O artigo 4.º-A, n.º 14 do RJUE determina que o profissional ou entidade competente faça constar do documento que titula a transmissão uma destas três situações, sob pena de anulabilidade do negócio:

1. Foi apresentado o título urbanístico correspondente.
2. O vendedor declara que dispõe do título, mas não o apresenta.
3. O vendedor declara que não dispõe de título urbanístico.

Esta menção torna essencial apurar os factos antes de assinar. A menção regista a situação do título urbanístico nos termos exigidos pela lei. Não substitui a verificação do uso e das obras, nem garante, por si só, que estejam cumpridos todos os requisitos para concluir a venda. Peça ao advogado, solicitador, notário ou entidade que conduzir a transmissão para confirmar a redação adequada ao imóvel.

Checklist antes de anunciar e antes do CPCV

1. Reúna os documentos conhecidos: escritura anterior, caderneta, certidão predial e quaisquer projetos, licenças, comunicações ou certidões municipais.
2. Compare os documentos com a realidade: uso, áreas, anexos, ampliações e alterações posteriores.
3. Confirme na Câmara o processo do imóvel: existe título? Há dispensa comprovável? Que informação falta?
4. Peça avaliação técnica quando houver divergências ou ausência de título: identifique se há procedimento possível e que passos dependem da Câmara.
5. Alinhe as condições da venda com apoio jurídico: antes do CPCV, descreva ao comprador o que foi confirmado e o que ainda está pendente; peça a um profissional que adapte cláusulas e prazos ao caso.

Se o comprador recorrer a crédito, confirme cedo os documentos que a instituição e a avaliação do imóvel exigem. A decisão e os requisitos concretos variam; não assuma aprovação só porque a transmissão pode ser formalizada.

Perguntas frequentes

Uma casa antiga em Évora está automaticamente isenta?

Não. A ficha da Câmara Municipal prevê condições de localização e data da construção, e afasta os imóveis que depois tiveram obras de alteração ou ampliação sujeitas a controlo prévio municipal ou alteração da utilização. Peça confirmação municipal e a certidão aplicável.

Se a escritura pode mencionar que não tenho título, a casa fica legalizada?

Não. A menção documenta a situação declarada na transmissão. A regularidade da construção e do uso continua sujeita às regras urbanísticas e à verificação pelas entidades competentes. RJUE, artigos 4.º-A, 102.º e 102.º-A.

Posso anunciar já a casa e resolver a licença depois?

Antes de prometer condições e datas, descubra se falta uma cópia, se há dispensa ou se existe uma situação a regularizar. Essa resposta permite apresentar o imóvel com informação correta e discutir com o comprador um calendário realista.

Está a preparar a venda de uma casa em Évora?

Reúna o que já sabe sobre o imóvel e contacte a Isabel Oliveira para conversar sobre a venda ou peça uma avaliação imobiliária. A situação urbanística deve ser confirmada com a Câmara e com os profissionais jurídicos e técnicos competentes antes de definir os termos da venda.