Que documentos são necessários para comprar casa em Portugal? Guia completo

Introdução

Comprar casa em Portugal exige vários documentos essenciais — tanto do comprador como do imóvel. Ter tudo preparado evita atrasos, custos desnecessários e problemas legais. Neste guia explico os documentos necessários para comprar casa em Portugal, de forma simples e direta.

1. Documentos pessoais obrigatórios

Cartão de Cidadão ou Passaporte

Documento de identificação válido exigido em qualquer compra imobiliária.

Número de Identificação Fiscal (NIF)

Necessário para assinar contratos e realizar pagamentos. Estrangeiros precisam de o obter nas Finanças.

2. Documentos habitualmente pedidos para crédito habitação

Cada banco define a lista de documentos e os períodos que pede. Os documentos abaixo são os mais comuns; confirma a lista com a instituição a que pedires crédito.

Recibos de vencimento recentes

Comprovam estabilidade financeira.

Declaração de IRS e Nota de Liquidação

Usadas pelo banco para análise de rendimento anual.

Declaração da entidade patronal

Confirma contrato e antiguidade no emprego.

Extratos bancários recentes

Avaliam movimentos financeiros.

Mapa de Responsabilidades

Emitido pelo Banco de Portugal. Mostra todos os créditos ativos.

3. Documentos do imóvel (necessários antes da escritura)

Caderneta Predial Urbana

Emitida pelas Finanças. Identifica o imóvel e o valor patrimonial.

Certidão Permanente do Registo Predial

Confirma quem é o proprietário e se há hipotecas, penhoras ou processos associados.

Licença de Utilização

Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser exigida a sua exibição na escritura (Decreto-Lei n.º 10/2024). Desde 1 de outubro de 2026, o documento da compra tem de mencionar se foi apresentado o título urbanístico ou se o vendedor declara que dispõe, ou não, dele (RJUE, art. 4.º-A, n.º 14). Pede ao vendedor a informação disponível e confirma a situação urbanística do imóvel antes do CPCV. Se o vendedor não tiver a licença, vê o que confirmar no guia sobre vender casa sem licença de utilização.

Certificado Energético

Exigido na venda de edifícios abrangidos pelo sistema de certificação energética, com exceções previstas na lei, como edifícios em ruínas. O vendedor deve disponibilizá-lo antes do CPCV (Decreto-Lei n.º 101-D/2020).

Ficha Técnica da Habitação

Desde 1 de janeiro de 2024, deixou de ser exigida a sua exibição na escritura (Decreto-Lei n.º 10/2024). Se existir, pede uma cópia ao vendedor.

4. Antes e no dia da escritura

Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)

Não é um documento obrigatório da escritura. Quando existe, é assinado antes e fixa as condições acordadas entre comprador e vendedor.

Comprovativos de IMT e Imposto do Selo, quando devidos

Quando há IMT a pagar antes da transmissão, quem formaliza a compra só a pode concluir com a declaração e o comprovativo do pagamento; se houver isenção, é exigido o documento que a comprova (CIMT, art. 49.º). O Imposto do Selo, quando devido, pode ser liquidado em conjunto com o IMT. Confirma o teu caso com as Finanças ou com quem formaliza a compra.

Informação sobre a origem dos fundos

Notários, advogados, solicitadores, bancos e mediadores imobiliários estão sujeitos a deveres de prevenção do branqueamento de capitais e podem pedir informação ou documentos sobre a origem dos fundos quando o perfil de risco ou as características da operação o justifiquem (Lei n.º 83/2017, art. 27.º). O que é pedido varia conforme o caso.

5. Documentos adicionais para estrangeiros

• NIF português
• Comprovativo de morada
• Passaporte válido
• Procuração (se não estiver presente na escritura)
• Conta bancária portuguesa

6. Onde obter os documentos do imóvel

• Caderneta predial → Portal das Finanças, de imediato
• Certidão permanente → pedido online no Registo Predial
• Certificado energético → emitido por perito qualificado; o prazo depende do caso
• IRS / recibos → imediato

Conclusão

Saber quais os documentos necessários para comprar casa em Portugal torna o processo mais rápido e seguro. Com esta checklist, podes preparar a compra com mais confiança — seja com ou sem crédito habitação. Se também vais vender um imóvel, consulta o guia de documentos para vender casa.